Bei der Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung ist der steuerliche Wert des Objekts entscheidend. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat nun die maßgeblichen Kennzahlen für das Jahr 2026 veröffentlicht. Diese Daten beeinflussen sowohl das Ertragswertverfahren als auch das Sachwertverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG).

Da die Immobilienwerte aufgrund steigender Indizes tendenziell zunehmen, ist eine genaue Kenntnis der neuen Parameter für die steuerliche Planung unerlässlich.

1. Ertragswertverfahren: Anpassung der Bewirtschaftungskosten

Das Ertragswertverfahren wird primär bei Mietwohngrundstücken angewendet. Hierbei werden vom Rohertrag (Miete) die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Diese setzen sich aus Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammen.

Da die Basiswerte dieser Kosten auf dem Preisniveau von Oktober 2001 (77,1 Punkte) beruhen, müssen sie jährlich angepasst werden. Für das Jahr 2026 wurde der Verbraucherpreisindex für Oktober 2025 auf 123,0 festgelegt. Daraus ergibt sich ein Anpassungsfaktor von 1,595.

Die neuen Pauschalen für 2026 im Überblick:

• Verwaltungskosten (Wohnen): 367 EUR je Wohnung (bzw. Ein-/Zweifamilienhaus) und 48 EUR je Garage.
• Instandhaltungskosten (Wohnen): 14,40 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche; bei Garagen 108 EUR pro Stellplatz.
• Nichtwohnnutzung: Auch hier steigen die Sätze deutlich, z. B. auf 7,20 EUR/qm für Kaufhäuser oder 14,40 EUR/qm für sonstige Gewerbegebäude.

2. Sachwertverfahren: Steigende Baupreisindizes

Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn keine üblichen Mieten ermittelt werden können (z. B. bei Luxusimmobilien oder Spezialbauten). Grundlage sind die Regelherstellungskosten, die mittels der Baupreisindizes auf das aktuelle Preisniveau hochgerechnet werden.

Gemäß § 190 Abs. 2  BewG hat das BMF die Indizes für 2026 (Basisjahr 2010 = 100) wie folgt festgesetzt:

• Wohngebäude (EFH, ZFH, MFH): Der Index steigt auf 189,1.
• Nichtwohngebäude (Gewerbeimmobilien): Der Index klettert auf 192,9.

Dies bedeutet, dass die Neubaukosten im Vergleich zum Basisjahr 2010 um fast 90% bzw. 93% gestiegen sind, was die steuerlichen Sachwerte der Immobilien entsprechend nach oben treibt.

3. Nießbrauchsbewertung: Neue Sterbetafel und Vervielfältiger

Wird eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen, mindert der Kapitalwert dieses Rechts den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Für Stichtage ab dem 01.01.2026 gelten neue Vervielfältiger.

Diese basieren auf der aktuellen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes. Unter Berücksichtigung eines gesetzlichen Rechnungszinses von 5,5% ergeben sich neue Faktoren für die Bewertung lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen gemäß § 14  Abs.  1 S. 4 BewG.

Fazit für die Praxis

Die neuen Indizes führen zu einer realistischeren, aber oft auch höheren steuerlichen Bewertung von Immobilien. Wer eine Schenkung plant, sollte prüfen, ob eine Übertragung noch im aktuellen Jahr oder erst 2026 vorteilhafter ist. Insbesondere die gestiegenen Instandhaltungspauschalen im Ertragswertverfahren können den steuerlichen Wert mindern, während die hohen Baupreisindizes im Sachwertverfahren den Wert erhöhen.

Quellen:

• BMF-Schreiben vom 14.01.2026, Az. IV D 4 – S 3225/00006/007/004, BStBl I 2026, 130 f.
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Az. IV D 4 – S 3104/00002/013/003, BStBl I 2025, 1830.
• Bewertungsgesetz (BewG) §§ 14, 182-196, Anlagen 23 und 24.

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