Wer eine Immobilie im Privatvermögen innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Es gibt jedoch eine bedeutende Ausnahme: Die Steuerpflicht entfällt, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung (oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren) ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Der Fall: Wohnrecht für die Eltern

Im Fokus des Verfahrens stand die Frage, ob die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an die eigenen Eltern als „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ des Kindes (Eigentümer) gewertet werden kann. Der Steuerpflichtige argumentierte, dass die Unterbringung der Eltern Teil seiner familiären Lebenssphäre sei und daher einer Eigennutzung gleichgestellt werden müsse.

Die Entscheidung: Strikte Auslegung des Begriffs „Eigennutzung“

Der Bundesfinanzhof (BFH, Beschluss vom 23.10.2025, Az. IX B 71/25) hat klargestellt, dass die Rechtslage eindeutig ist und keinen Raum für Interpretationen lässt:

1. Nur Kinder zählen zur Eigennutzung

Die Rechtsprechung erkennt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nur dann an, wenn die Wohnung entweder vom Steuerpflichtigen selbst oder von seinen unterhaltsberechtigten Kindern (für die er Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhält) bewohnt wird. Der Grund: Die Unterbringung der Kinder gehört zur steuerlich relevanten Unterhaltspflicht der Eltern.

2. Eltern sind keine „Erfüllungsgehilfen“ der Eigennutzung

Obwohl gegenüber Eltern ebenfalls Unterhaltspflichten bestehen können, wird die Überlassung einer Wohnung an sie nicht als eigene Wohnnutzung des Kindes angesehen. Der BFH sieht hier eine klare Grenze: Die Eltern bilden einen eigenen Haushalt und sind nicht Teil der Wohneinheit des Eigentümers im Sinne des Steuerrechts.

Relevanz für die Praxis: Die 10-Jahres-Frist im Blick behalten

Diese Entscheidung ist für die familiäre Immobilienplanung von großer Bedeutung. Wer plant, eine Wohnung für die Eltern zu erwerben und diese später wieder zu veräußern, muss die steuerlichen Konsequenzen kennen.

Wichtige Praxishinweise:

• Haltedauer: Wenn Sie eine Wohnung an Ihre Eltern überlassen, müssen Sie zwingend die 10-Jahres-Frist abwarten, bevor Sie diese steuerfrei verkaufen können. Die Privilegierung der Eigennutzung (Verkauf nach 2-3 Jahren möglich) greift hier nicht.
• Mietverhältnis: Da ohnehin keine Eigennutzung vorliegt, kann es steuerlich attraktiver sein, die Wohnung an die Eltern zu einer verbilligten Miete (mindestens 66 % der ortsüblichen Miete) zu vermieten. So können Sie Werbungskosten (Abschreibungen, Zinsen, Instandhaltung) voll steuerlich geltend machen.
• Schenkung mit Nießbrauch: Auch Gestaltungen mit Vorbehaltsnießbrauch oder Wohnrechten ändern nichts an der Einordnung als Veräußerungsgeschäft bei einem Verkauf innerhalb der Frist.

Quellenangabe

• Rechtsquelle: § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.
• Beschluss: BFH, Beschluss vom 23.10.2025 – IX B 71/25.
• Referenz: BeckRS 2025, 29540.

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