Im Grundbuchrecht gilt der eiserne Grundsatz des § 39 Abs. 1 GBO: Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht betroffen ist (der Eigentümer), bereits im Grundbuch steht. Stirbt der Eigentümer, ist das Grundbuch unrichtig – eigentlich müssten nun zuerst die Erben eingetragen werden.

Um den Rechtsverkehr bei Erbfällen nicht zu lähmen, sieht § 40 Abs. 1 GBO eine wichtige Ausnahme vor:

• Übertragung oder Aufhebung: Bei einem Verkauf des Grundstücks durch die Erben (oder einen Bevollmächtigten) ist die Voreintragung der Erben entbehrlich.
• Das Problem: Der Wortlaut der Norm nennt die Belastung (z. B. eine Finanzierungsgrundschuld für den Käufer) nicht ausdrücklich.

Der Fall: Blockade bei der Kaufpreisfinanzierung

Ein Sohn verkaufte als transmortal Bevollmächtigter (Vollmacht über den Tod hinaus) eine Wohnung aus dem Nachlass seines Vaters. Zeitgleich bestellte die Käuferin eine Finanzierungsgrundschuld über 148.000 EUR zugunsten ihrer Bank.

Das Grundbuchamt weigerte sich, die Grundschuld einzutragen, solange die Erben des Vaters nicht offiziell im Grundbuch voreingetragen sind. Die Käuferin beschwerte sich: Wenn der Verkauf (die Auflassung) ohne Voreintragung geht, müsse das auch für die zur Finanzierung notwendige Grundschuld gelten.

Die Entscheidung: Keine Analogie für Belastungen

Das OLG Brandenburg (Beschluss vom 09.10.2025, Az. 5 W 1/25) bestätigte die harte Linie des Grundbuchamts.

1. Kein Versehen des GesetzgebersEine analoge (entsprechende) Anwendung des § 40 GBO lehnten die Richter ab. Dass Belastungen im Gesetzestext fehlen, sei keine „planwidrige Lücke“. Der Gesetzgeber unterscheide seit über 100 Jahren bewusst zwischen der Übertragung und der Belastung eines Rechts.

2. Fehlende RichtigkeitsgewährWährend bei einem Verkauf der Erbe nur kurzzeitig „übersprungen“ wird, bis der Käufer eingetragen ist, könnte eine Grundschuld dauerhaft im Grundbuch stehen bleiben. Ohne Voreintragung der Erben ließe sich die Berechtigungskette im Grundbuch nicht mehr lückenlos nachvollziehen.

Relevanz für die Praxis: Verzögerungen einplanen

Diese Entscheidung weicht von der liberaleren Praxis anderer Oberlandesgerichte ab und sorgt für erhebliche Unsicherheit bei Immobilienverkäufen durch Bevollmächtigte oder Erben.

Folgen für Käufer und Verkäufer:

• Finanzierungsstopp: Banken zahlen den Kredit oft erst aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch (zumindest per Rangrücklass) gesichert ist. Erfordert das Amt erst die Voreintragung der Erben, verzögert sich der Geldfluss um Wochen oder Monate (da ein Erbschein benötigt wird).
• Kostentreiber: Die Voreintragung der Erben löst zusätzliche Gerichtsgebühren aus, es sei denn, der Antrag wird innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt (§ 60 Abs. 4 KostO / GNotKG).

Tipp für die Gestaltung:Berater sollten bei Verkäufen aus dem Nachlass frühzeitig prüfen, ob das zuständige Grundbuchamt eine Voreintragung verlangt. Ist dies der Fall, sollte der Erbscheinsantrag parallel zum Kaufvertrag auf den Weg gebracht werden.

Quellenangabe

• Rechtsquellen: §§ 39, 40 GBO (Grundbuchordnung).
• Beschluss: OLG Brandenburg, Beschluss vom 09.10.2025 – 5 W 1/25.
• Referenz: ZEV 2026, 108.
• Status: Rechtsbeschwerde zum BGH zugelassen zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.

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