Das Grundbuchverfahren folgt dem strengen Grundsatz der Voreintragung ($\S 39$ GBO). Das bedeutet: Bevor eine Belastung oder ein neuer Eigentümer eingetragen werden kann, muss derjenige, dessen Recht betroffen ist, im Grundbuch als Berechtigter eingetragen sein. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist eng begrenzt.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken hat in einem Beschluss vom 4. April 2025 (Az.: 5 W 14/25) entschieden, dass eine Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung analog $\S 40$ Abs. 1 GBO nicht in Betracht kommt, wenn eine Vollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers genutzt wird, der Tod aber nicht offengelegt wurde.

Der Fall: Belastung trotz Tod des Vollmachtgebers

Ein Bevollmächtigter nutzte eine Generalvollmacht (die auch für den Todesfall gelten sollte, sogenannte transmortale Vollmacht), um eine Finanzierungsgrundschuld auf einem Grundstück zu bestellen. Dabei handelte er ausdrücklich im Namen des Vollmachtgebers, ohne dessen Tod offenzulegen.

Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, da der Erbe als neuer Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen war (Grundsatz der Voreintragung).

Die OLG-Entscheidung: Die Offenlegung ist entscheidend

Das OLG Saarbrücken bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.

1. Keine Ausnahme analog $\S 40$ Abs. 1 GBO: Eine Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung liegt dann vor, wenn der wirkliche Rechtsinhaber bereits die Eintragung bewilligt hat. Dies ist der Fall, wenn der Bevollmächtigte die Erben (als die neuen Rechtsinhaber) vertritt.
2. Fehlende Offenlegung: Im vorliegenden Fall hatte der Bevollmächtigte die Vollmacht nicht erkennbar als „transmortale Vollmacht“ zur Vertretung der Erben verwendet. Stattdessen handelte er ausdrücklich für den bereits verstorbenen Erblasser ($\S 164$ Abs. 1 S. 2 BGB). Die Rechtshandlung war daher nicht wirksam, da der Vertretene nicht mehr existierte.
3. Wahrheitspflicht: Wer eine Generalvollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers nutzt, muss offenlegen, dass er nun die Erben vertritt. Andernfalls bleibt der Grundsatz der Voreintragung bestehen.

Was bedeutet das für die Praxis?

Dieses Urteil gibt wichtige Hinweise für Bevollmächtigte und Notare.

• Angabe der Vertretung: Ein Bevollmächtigter muss im Grundbuchverfahren klarstellen, ob er den noch lebenden Vollmachtgeber oder die Erben des verstorbenen Vollmachtgebers (durch eine transmortale Vollmacht) vertritt.
• Vorsicht bei Scheinerklärungen: Die Abgabe einer Erklärung im Namen einer bereits verstorbenen Person, ohne diesen Umstand offenzulegen, führt zur Unwirksamkeit der Erklärung.

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Quellenangabe:

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.04.2025, Az.: 5 W 14/25, BeckRS 2025, 9112.

$\S\S 39, 40$ Grundbuchordnung (GBO).

$\S 164$ Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).