Wenn ein Grundstückseigentümer verstirbt und die Erben ihren Erbteil weiterveräußern, bevor das Grundbuch berichtigt wurde, entsteht oft Verwirrung. Das Grundbuchamt ist in solchen Fällen häufig der Ansicht, dass die ursprünglichen Erben zunächst eingetragen werden müssen. Das Kammergericht (KG) Berlin hat in einem Beschluss vom 3. September 2019 (Az.: 1 W 171/19) diese Praxis korrigiert und klargestellt, dass eine solche Voreintragung nicht nur unnötig, sondern sogar falsch ist.

Der Fall: Erben übertragen Erbteile an Dritten

Nach dem Tod einer als Eigentümerin eingetragenen Erblasserin wurden deren Erben E, M und T durch einen Erbschein ausgewiesen. M und T übertrugen ihre Erbteile an C, bevor das Grundbuch auf die Erbengemeinschaft berichtigt wurde. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung von C und E als neue Eigentümer.

Das Grundbuchamt forderte jedoch eine Voreintragung der ursprünglichen Erbengemeinschaft, also von E, M und T. Erst danach, so die Auffassung des Grundbuchamtes, könne die Erbteilsübertragung vollzogen werden.

Die Entscheidung des KG Berlin: Eintragung des aktuellen Rechtsinhabers

Das KG Berlin gab dem Antrag auf direkte Eintragung statt und wies die Vorgehensweise des Grundbuchamtes zurück.

• Keine Voreintragung erforderlich: Die Richter entschieden, dass eine Voreintragung der ursprünglichen Erben M und T weder erforderlich noch möglich ist.
• Wahrung der materiellen Rechtslage: Das Grundbuchamt muss die aktuelle Rechtslage abbilden. Nach der Übertragung der Erbteile waren M und T nicht mehr am Grundstück berechtigt.
• Unrichtigkeit des Grundbuchs: Eine Eintragung von M und T als Eigentümer, obwohl sie ihre Anteile bereits verkauft hatten, würde das Grundbuch unrichtig machen. Das Grundbuchamt darf an einer solchen Unrichtigkeit nicht mitwirken.
• Direkte Eintragung des zuletzt Berechtigten: Stattdessen sind bei mehrfachem Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs nur diejenigen Personen einzutragen, die zum Zeitpunkt der Grundbuchberichtigung tatsächlich berechtigt sind. Dies sind im vorliegenden Fall E und C.

Bedeutung für die Praxis

Dieses Urteil ist eine wichtige Klarstellung für alle, die mit der Grundbuchberichtigung im Erbfall befasst sind:

1. Voreintragung entfällt: Wenn Erben ihre Erbteile veräußern, bevor sie selbst im Grundbuch eingetragen wurden, entfällt die Notwendigkeit einer Voreintragung.
2. Effizienz und Kostenersparnis: Die direkte Eintragung des aktuellen Rechtsinhabers beschleunigt das Verfahren und kann zusätzliche Kosten vermeiden.
3. Ältere Rechtsprechung überholt: Die Entscheidung des KG Berlin widerspricht älteren Urteilen, wie dem des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG) von 1994, und schafft damit eine modernere und klarere Rechtsauffassung.

Haben Sie Fragen zur korrekten Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall? Wir beraten Sie gerne.

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Quellenangabe:

Kammergericht Berlin, Beschluss vom 03.09.2019, Az.: 1 W 171/19, Abruf-Nr. 212518.§ 39, § 40 Grundbuchordnung (GBO).§ 894 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).(Verweis auf BayObLG, Beschluss vom 09.06.1994, Az.: 2Z BR 52/94).

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