Eine transmortale Vollmacht soll es dem Bevollmächtigten ermöglichen, auch nach dem Tod des Vollmachtgebers in dessen Namen zu handeln. Doch die Handhabung dieser Vollmacht im Grundbuchverfahren ist mit Fallstricken verbunden. Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken hat in einem Beschluss vom 4. April 2025 (Az.: 5 W 14/25) klargestellt, dass das Grundbuchamt die Voreintragung der Erben verlangen kann, wenn der Tod des Vollmachtgebers bei der Bewilligung nicht offengelegt wurde.

Der Fall: Die verschwiegene transmortale Vollmacht

Ein Notar beantragte im Namen einer Erblasserin die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld. Er handelte dabei aufgrund einer transmortalen Generalvollmacht, verschwieg jedoch den Tod der Vollmachtgeberin. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab. Es verlangte die Voreintragung der Erben als Eigentümer, bevor eine Belastung des Grundstücks möglich sei. Der Notar legte Beschwerde ein.

Die OLG-Entscheidung: Der Grundsatz der Voreintragung hat Vorrang

Das Gericht stellte klar, dass eine Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung der Erben (§ 40 Abs. 1 GBO) nicht in Betracht kommt, wenn der Tod des Vollmachtgebers nicht offengelegt wurde.

• Rechtsmacht der Vollmacht: Eine transmortale Vollmacht ermöglicht zwar die Vertretung der Erben nach dem Tod des Vollmachtgebers. Um als transmortale Vollmacht wirksam zu sein, muss dies aber offengelegt werden.
• Keine Voreintragung ohne Offenlegung: Das Handeln im Namen der verstorbenen Person ist eine Täuschung des Grundbuchamtes über die tatsächliche Rechtslage. Das Grundbuchamt ist berechtigt, die Voreintragung der Erben zu verlangen, da diese die tatsächlichen Eigentümer des Nachlassgrundstücks sind.
• Kein Rechtsschein: Das OLG Saarbrücken betonte, dass in diesem Fall kein Rechtsschein für die Vertretungsbefugnis des Bevollmächtigten entstehen konnte, da der Vertreter nicht den Tod der Vollmachtgeberin offenlegte.

Was bedeutet das für die Praxis?

Dieses Urteil gibt wichtige Hinweise für Notare, Erben und Bevollmächtigte, die mit transmortalen Vollmachten arbeiten.

• Offenlegung des Todes: Der Tod des Vollmachtgebers muss im Grundbuchverfahren immer offengelegt werden. Handeln Sie als Bevollmächtigter, indem Sie erklären, dass Sie im Namen der Erben handeln.
• Vorsicht vor unzulässigen Abkürzungen: Die versuchte Abkürzung des Verfahrens durch das Verschweigen des Todes führt nicht zum Erfolg.
• Voreintragung der Erben: Wenn der Tod des Erblassers nicht offengelegt wird, kann das Grundbuchamt die Voreintragung der Erben verlangen.

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Quellenangabe:

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.04.2025, Az.: 5 W 14/25, BeckRS 2025, 9112.§ 39, § 40 Grundbuchordnung (GBO).§ 164 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).