Die Bestellung einer Grundschuld auf einem Nachlassgrundstück durch einen Testamentsvollstrecker ist eine Veräußerung. Handelt es sich um eine unentgeltliche Verfügung, ist sie nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat in einem Beschluss vom 21. Februar 2025 (Az.: 2 W 13/25) klargestellt, dass die Zustimmung der Vermächtnisnehmer für eine solche Verfügung erforderlich sein kann.

Der Fall: Belastung des bereits übertragenen Nachlasses

Ein Testamentsvollstrecker übertrug Grundstücke im Rahmen der Nachlassauseinandersetzung an die Erben (die zugleich Gesellschafter einer eGbR waren) und erfüllte Vermächtnisse durch eine Zahlungsverpflichtung. Kurz darauf bestellte er Grundschulden auf diesen Grundstücken zur Finanzierung der Erben.

Das Grundbuchamt verlangte die Darlegung der Entgeltlichkeit der Grundschuldbestellung und forderte die Mitteilung der Sicherungsabrede. Die Begründung: Die Grundschuldbestellung war nicht Teil eines Kaufvertrags (keine Kaufpreisfinanzierung) und könnte eine unzulässige unentgeltliche Verfügung sein.

Die OLG-Entscheidung: Zustimmung der Vermächtnisnehmer ist erforderlich

Das OLG Köln bestätigte die Bedenken des Grundbuchamts.

1. Nachweis der Entgeltlichkeit: Da die Grundstücke nicht im Rahmen eines Kaufvertrags veräußert wurden, sondern unentgeltlich im Rahmen der Nachlassauseinandersetzung übertragen wurden, konnte keine Kaufpreisfinanzierung vorliegen. Es war unklar, ob die Darlehen der Erben in den Nachlass geflossen waren.
2. Zustimmung der Vermächtnisnehmer: Das Gericht stellte fest, dass die Zustimmungsbedürftigkeit bei unentgeltlichen Verfügungen ($\S 2205$ S. 3 BGB) auch Vermächtnisnehmer umfasst. Die Vermächtnisnehmer haben eine starke Stellung und müssen vor einer Schmälerung des Nachlasses geschützt werden.
3. Fehlende Zustimmung: Da die Vermächtnisnehmerinnen den Grundschuldbestellungen nicht zugestimmt hatten und die Erfüllung ihrer Zahlungsansprüche nicht nachgewiesen war, lag ein Eintragungshindernis vor.

Was bedeutet das für die Praxis?

Dieses Urteil ist ein wichtiger Hinweis für Testamentsvollstrecker.

• Zustimmung aller Bedachten: Bei unentgeltlichen Verfügungen oder Verfügungen, die den Nachlass schmälern können (z.B. Grundschuldbestellungen), muss die Zustimmung aller durch den Erblasser Begünstigten (Erben und Vermächtnisnehmer) eingeholt werden.
• Darlegung der Entgeltlichkeit: Bei Finanzierungsgrundschulden müssen die Beweggründe für die Grundschuldbestellung und die Sicherungsabrede dargelegt werden, um zu beweisen, dass die Grundschuld dem Nachlass zugutekommt.

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Quellenangabe:

OLG Köln, Beschluss vom 21.02.2025, Az.: 2 W 13/25, BeckRS 2025, 732.

$\S 2205$ Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

(Verweist auf BGH, Beschluss vom 24.09.1971).