Grundstücksübertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge sind ein beliebtes Mittel der Vermögensnachfolge. Doch Vorsicht: Eine vorschnelle Weiterveräußerung durch den Beschenkten kann eine Steuerfalle darstellen. Wie ein Fachartikel von Karl-Heinz Günther aufzeigt, kann die Veräußerung eines geschenkten Grundstücks eine Veräußerungsgewinnbesteuerung nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) auslösen, selbst wenn die ursprüngliche Anschaffung lange zurückliegt.

Unentgeltliche Übertragung von Privatvermögen

Bei einer Schenkung geht die zehnjährige Veräußerungsfrist auf den Beschenkten über. Verkauft der Beschenkte das Grundstück innerhalb dieser Frist, wird die Besteuerung ausgelöst.

• Beispiel: Wenn A im Jahr 2018 eine Wohnung kauft und sie 2021 seiner Tochter B schenkt, die sie 2022 wieder verkauft, muss B den Gewinn versteuern. Die 10-Jahres-Frist beginnt 2018 mit der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger A.
• Ausnahme "Eigene Wohnzwecke": Eine Ausnahme von der Besteuerung gilt, wenn das Grundstück in den letzten drei Jahren vor der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hierbei sind die Fristen genau einzuhalten, um die Steuerfalle zu vermeiden.

Übertragung von Betriebsvermögen: Die doppelte Steuerfalle

Noch komplexer wird es, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört.

• Entnahme löst Steuer aus: Die Schenkung eines betrieblichen Grundstücks löst beim Schenker bereits eine Entnahme aus, die die stillen Reserven aufdeckt und zu einer Besteuerung führt.
• Zweite Steuerfalle beim Beschenkten: Verkauft nun der Beschenkte das Grundstück innerhalb von zehn Jahren, wird erneut eine Veräußerungsgewinnbesteuerung nach §23 EStG ausgelöst. Die Frist beginnt hier mit der Entnahme aus dem Betriebsvermögen durch den Rechtsvorgänger.

Teilentgeltliche Übertragung: Veräußerungsgewinn für Schenker und Beschenkten

Auch eine teilentgeltliche Übertragung, bei der der Beschenkte eine Gegenleistung (z. B. die Übernahme von Schulden) erbringt, kann eine Steuerpflicht auslösen. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

• Steuer beim Schenker: Der entgeltliche Teil kann beim Schenker einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen.
• Steuer beim Beschenkten: Der unentgeltliche Teil kann beim Beschenkten ebenfalls zu einem Veräußerungsgewinn führen, wenn er das Grundstück innerhalb der zehnjährigen Frist wieder verkauft.

Fazit und Handlungsempfehlungen

Die steuerlichen Risiken bei der Übertragung von Grundstücken sind vielfältig. Eine sorgfältige Planung ist unerlässlich, um unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden.

• Prüfen Sie die 10-Jahres-Frist: Überprüfen Sie vor jeder Veräußerung, ob die 10-Jahres-Frist des §23 EStG abgelaufen ist.
• Abwägen von Alternativen: Erwägen Sie die verschiedenen Möglichkeiten der Übertragung (unentgeltlich, teilentgeltlich, entgeltlich) und deren steuerliche Folgen.
• Fachkundige Beratung: Lassen Sie sich vorab von einem Steuerberater oder Fachanwalt beraten, um die persönlichen und steuerlichen Konsequenzen abzuklären.

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Quellenangabe:

Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, „Grundstücksschenkung wird zur Steuerfalle: Vorsicht bei vorschnellen Veräußerungen geboten“, ZEV 2025, 255 ff.§23 Einkommensteuergesetz (EStG).

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