Stirbt ein Immobilieneigentümer und hat er eine transmortale Generalvollmacht erteilt, steht der Alleinerbe oft vor der Frage: Muss ich erst einen teuren und langwierigen Erbschein beantragen, um das Grundstück zu verkaufen? Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat in einem Beschluss vom 7. Januar 2025 (Az.: 5 W 116/24) klargestellt, dass die transmortale Vollmacht in bestimmten Fällen Vorrang hat und den Erbschein entbehrlich macht.

Der Fall: Alleinerbin verkauft Grundstück als Bevollmächtigte

Eine Frau, die laut notariellem Testament von ihrem verstorbenen Ehemann zur Alleinerbin eingesetzt wurde, besaß auch eine notariell beurkundete Generalvollmacht, die über den Tod hinaus galt (transmortal). Diese Vollmacht berechtigte sie ausdrücklich zum Verkauf von Grundstücken.

Nach dem Tod ihres Mannes verkaufte sie das Grundstück, trat in der notariellen Urkunde jedoch ausschließlich als Bevollmächtigte des verstorbenen Ehemanns auf, nicht als Erbin. Das Grundbuchamt wies den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung zurück und argumentierte, die Vollmacht sei durch ihre Alleinerbenstellung erloschen.

Die Entscheidung des OLG Brandenburg

Das OLG Brandenburg gab der Beschwerde der Alleinerbin statt und hob den Beschluss des Grundbuchamtes auf. Die Richter stellten klar, dass der Grundstückskaufvertrag wirksam war, weil:

• Personenverschiedenheit ist nicht zwingend: Die Alleinerbin trat in der Urkunde bewusst nur als Bevollmächtigte auf, nicht als Erbin. Damit entfiel das vom Grundbuchamt angenommene Problem der Identität von Vertreter und Vertretenem.
• Wirksamer Rechtsschein der Vollmacht: Die Vollmacht erzeugte einen Rechtsschein, auf den die Käuferin vertrauen durfte. Der Fortbestand der Vollmacht war durch den Tod nicht erloschen.
• Irrelevanz der Grundbuchamtskenntnis: Es kam nicht darauf an, dass das Grundbuchamt bei Antragstellung bereits vom Tod des Erblassers wusste. Da die Bevollmächtigung zur Eintragungsbewilligung bereits in der notariellen Urkunde erteilt wurde, ist die spätere Kenntnis des Grundbuchamts irrelevant.

Was bedeutet das für die Praxis?

Dieses Urteil ist für Alleinerben von großer praktischer Bedeutung. Es bestätigt, dass eine gut gestaltete transmortale Vollmacht ein leistungsstarkes Instrument ist, um nach einem Erbfall schnell und kostengünstig über Nachlassimmobilien zu verfügen.

• Kostenersparnis: Wie in der Anmerkung der Redaktion erwähnt, kann ein Alleinerbe auf diese Weise die oft nicht unerheblichen Kosten für einen Erbschein sparen.
• Voraussetzung: Entscheidend ist, dass der Alleinerbe sich in der Verkaufsurkunde ausschließlich als Bevollmächtigter des Verstorbenen bezeichnet und die Vollmacht ausdrücklich über den Tod hinaus gilt.

Haben Sie Fragen zur Gestaltung von Vorsorgevollmachten oder zum Umgang mit Immobilien im Nachlass? Wir beraten Sie gern.

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