Die lebzeitige Übertragung von Grundstücken auf Abkömmlinge ist ein Kernelement der vorweggenommenen Erbfolge. Neben der Schenkungsteuer lauern hier erhebliche ertragsteuerliche Fallstricke, die sowohl den Vermögensübergeber als auch den Übernehmer betreffen. Der folgende Beitrag beleuchtet, wie Sie die Abschreibungen (AfA) und Werbungskosten optimal gestalten.

I. Unentgeltliche Übertragung (Schenkung)

Erfolgt die Übertragung eines vermieteten Grundstücks vollumfänglich unentgeltlich, entstehen dem Übernehmer keine neuen Anschaffungskosten.

• AfA-Fortführung: Der Übernehmer führt die AfA des Rechtsvorgängers fort ($\S 11d$ Abs. 1 EStDV).
• Anschaffungsnaher Aufwand ausgeschlossen: Die Regelungen zum anschaffungsnahen Aufwand ($\S 6$ Abs. 1 Nr. 1a EStG) greifen nicht, da keine Anschaffungskosten entstanden sind. Investitionen in das Gebäude (Instandsetzungen) können in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden, was einen erheblichen Steuerspareffekt darstellt (siehe Beispiel 1).

II. Teilentgeltliche Übertragung (Gleichstellungsgelder)

Eine teilentgeltliche Übertragung, die durch die Übernahme von Schulden oder die Zahlung von Gleichstellungsgeldern an Miterben gekennzeichnet ist, führt zu einer Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.

• Entstehung von Anschaffungskosten: Dem Übernehmer entstehen abschreibungsfähige Anschaffungskosten in Höhe des entgeltlichen Teils. Hinsichtlich des unentgeltlichen Teils wird die AfA des Rechtsvorgängers fortgeführt.
• Anschaffungsnaher Aufwand greift: Für den entgeltlich erworbenen Teil muss der Übernehmer die Regelungen zum anschaffungsnahen Aufwand beachten: Werden innerhalb von drei Jahren nach Übertragung Instandsetzungen durchgeführt, die 15 % des Gebäudewertes übersteigen, führen die Kosten zur Erhöhung der Herstellungskosten und sind nur über die AfA abziehbar (siehe Beispiel 2).

III. Gestaltungstipps zur Steueroptimierung

Bei teilentgeltlichen Übertragungen von gemischt genutzten Objekten (Eigennutzung und Vermietung) können Steuerspareffekte erzielt werden:

1. Gezielte Kaufpreiszuordnung: Die Vertragsparteien können den Kaufpreis (Gleichstellungsgelder) gezielt dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen. Dies ist steuerlich anzuerkennen, wenn es den realen Wertverhältnissen entspricht. Folge: Ein Maximum an abschreibungsfähigen Anschaffungskosten wird dem vermieteten Gebäudeteil zugerechnet (siehe Beispiel 3).
2. Finanzierungskosten zuordnen: Entstehen Finanzierungskosten, sollten die Darlehensmittel ausdrücklich dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet werden. Die Schuldzinsen sind dann in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar.

IV. Vorsicht bei Nießbrauch und Renten

• Nießbrauchsvorbehalt: Bei einem Nießbrauchsvorbehalt an einem vermieteten Grundstück erzielt der Nießbraucher weiterhin die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) und ist zum Werbungskostenabzug berechtigt.
• Zusätzliche Vereinbarungen: Um den Werbungskostenabzug beim Nießbraucher zu sichern, sollte dieser vertraglich zur Übernahme größerer Instandsetzungsaufwendungen verpflichtet werden, da diese sonst beim Eigentümer (dem Beschenkten) steuerlich verloren gehen.

Abschließender Hinweis

Die Übertragung von Privatvermögen ist komplex und mit zahlreichen Steuerfallen (z.B. $\S 23$ EStG) behaftet. Die Einbeziehung einer steuerlich versierten Person ist unerlässlich, um unbeabsichtigte Rechtsfolgen zu vermeiden.

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Quellenangabe:

Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, „Grundstücksübertragung in vorweggenommener Erbfolge: Steuerfallen und Gestaltungstipps“, ZEV 2025, 304 ff.

$\S 11d$ Abs. 1 EStDV, $\S 6$ Abs. 1 Nr. 1a, $\S 23$ EStG.

(Verweist auf BFH, Urteile vom 09.07.2013, IX R 43/11 und 01.04.2009, IX R 35/08).