Wenn die Erben eines Verstorbenen unbekannt sind, setzt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger ein (§ 1960 BGB). Dessen Hauptaufgabe ist nicht die Gewinnmaximierung, sondern die Sicherung und der Erhalt des Vermögens für die künftigen Erben.

Da Immobilien als besonders wertbeständig gelten, unterliegt ihre Veräußerung einer strengen Kontrolle: Gemäß § 1850 Nr. 1 i.V.m. § 1888 Abs. 1 BGB benötigt der Pfleger für den Verkauf zwingend die nachlassgerichtliche Genehmigung.

Die Kernpunkte der Entscheidung

Das OLG Saarbrücken (Beschluss vom 29.07.2025, Az. 5 W 34/25) stellt klar, dass eine Genehmigung kein Selbstläufer ist.

1. Vorrang des Substanzerhalts

Der Schutz des vorhandenen Nachlasses hat Priorität vor seiner bloßen Vermehrung (Umschichtung in Geld). Ein Verkauf stellt einen endgültigen Verlust von Grundvermögen dar, der im Interesse der noch unbekannten Erben besonders gerechtfertigt sein muss.

2. Besondere sachliche Gründe erforderlich

Für eine Genehmigung müssen im Einzelfall "besondere sachliche Gründe" vorliegen. Solche Gründe können sein:

• Nachlassverbindlichkeiten: Das Barvermögen reicht nicht aus, um Schulden oder laufende Kosten zu decken.
• Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Die Immobilie ist baufällig, verursacht hohe laufende Verluste und eine Sanierung wäre unwirtschaftlich.
• Gefahr im Verzug: Der Wertverfall droht unmittelbar (z. B. durch drohenden Verfall).

3. Keine Pflicht zum "Ausharren" bis zur Erbenermittlung

Zwar muss der Pfleger nicht zwingend warten, bis jeder einzelne Miterbe gefunden ist. Er darf aber auch nicht voreilig handeln. Immobilien dürfen nicht allein deshalb verkauft werden, weil die Verwaltung für den Pfleger mühsam ist oder ein aktuell günstiges Marktfenster genutzt werden soll.

Relevanz für die Praxis: Dokumentation ist alles

Die Entscheidung zeigt, dass Nachlasspfleger bei Verkaufsanträgen eine umfassende Wirtschaftlichkeitsprüfung vorlegen müssen.

Checkliste für den Verkauf durch Nachlasspfleger:

1. Bestandsaufnahme: Ist der Nachlass liquide genug, um das Haus zu halten?
2. Zustandsanalyse: Welche Sanierungskosten stehen an? Stehen diese in Relation zum Mietwert?
3. Abwägung: Ist der Verkauf wirklich die "ultima ratio" zur Sicherung des restlichen Vermögens?
4. Zeitpunkt: Wie weit ist die Erbenermittlung fortgeschritten? Gibt es bereits bekannte Teil-Erben, die angehört werden können?

Quellenangabe

• Rechtsquellen: §§ 1960, 1850, 1888 BGB.
• Beschluss: OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.07.2025 – 5 W 34/25.
• Referenz: BeckRS 2025, 26725.

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