Immobilienbewertung 2026: Neue Baupreisindizes für das Sachwertverfahren

Das BMF hat die Baupreisindizes für 2026 veröffentlicht. Erfahren Sie, wie die Regelherstellungskosten (RHK) für die Erbschaftsteuer-Bewertung im Sachwertverfahren angepasst werden.

Das Sachwertverfahren wird vorrangig bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Luxusimmobilien angewendet, für die sich kein Vergleichswert ermitteln lässt. Der Gebäudesachwert wird dabei ausgehend von den Regelherstellungskosten (RHK) der Anlage 24 zum BewG ermittelt.

Da diese Basiswerte den Preisstand des Jahres 2010 widerspiegeln, müssen sie gemäß § 190 Abs. 4 BewG an die aktuelle Baupreisentwicklung angepasst werden. Dies geschieht durch die nun veröffentlichten Baupreisindizes.

Die neuen Indizes für 2026

Für alle Bewertungsstichtage im Jahr 2026 (Todestag oder Schenkungszeitpunkt) gelten folgende Indizes (Basisjahr 2010 = 100):

  • Wohngebäude (Nummern 1.1. bis 5.1. der Anlage 24 BewG) haben einen Baupreisindex von 189,1.
  • Nichtwohngebäude (Nummern 5.2. bis 18.2. der Anlage 24 BewG) haben einen Baupreisindex von 192,9.
  • Dieser Index dient als Anpassungsfaktor, um die alten Regelherstellungskosten aus dem Jahr 2010 auf das Preisniveau von 2026 anzuheben.
  • Die Berechnung erfolgt durch die Formel: Regelherstellungskosten x (Baupreisindex / 100).
  • Durch diese hohen Werte erhöhen sich die steuerlichen Immobilienwerte im Vergleich zu den Vorjahren automatisch.
  • Dies führt dazu, dass persönliche Erbschaftsteuer-Freibeträge schneller ausgeschöpft werden.
  • Der wertmindernde Effekt der Alterswertminderung wird durch diese massiven Baupreissteigerungen oft vollständig neutralisiert.

    • Berechnung des Gebäudesachwerts

    Um die Regelherstellungskosten an das Jahr 2026 anzupassen, werden die Tabellenwerte der Anlage 24 mit dem entsprechenden Index multipliziert und durch 100 geteilt.

    Beispiel für ein Einfamilienhaus:

                                                          189,1

    RHK (2026) = RHK (Anl. 24) X   ______

                                                           100

    Praktische Auswirkungen: Steuerliche Immobilienwerte steigen

    Im Gegensatz zu den Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren (die den Wert mindern), führen steigende Baupreisindizes im Sachwertverfahren zu höheren Immobilienwerten.

    • Inflationsausgleich: Die Indizes spiegeln die massiven Preissteigerungen im Baugewerbe der letzten Jahre wider.
    • Höhere Bemessungsgrundlage: Ein Haus, das 2026 verschenkt wird, hat allein aufgrund der Indexfortschreibung einen höheren steuerlichen Wert als im Vorjahr.
    • Konsequenz: Die Freibeträge (z. B. 400.000 € für Kinder) werden durch die Wertsteigerung schneller ausgeschöpft.

    Relevanz für die Praxis: Strategische Planung

    Die Veröffentlichung dieser Werte auf Basis des Jahresdurchschnitts 2025 (veröffentlicht am 09.01.2026) schafft Klarheit für die Deklarationspraxis.

    Was Sie jetzt tun sollten:

    1. Wertermittlung aktualisieren: Für alle Erbfälle und Schenkungen seit dem 01.01.2026 müssen diese neuen Indizes in der Feststellungserklärung verwendet werden.
    2. Gutachten prüfen: Liegt der vom Finanzamt ermittelte Sachwert über dem tatsächlichen Marktwert, kann durch ein Verkehrswertgutachten (§ 198 BewG) ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. Angesichts der hohen Indizes (fast Verdopplung der Baukosten seit 2010) wird dieser Weg immer attraktiver.
    3. Verschonungsregeln: Bei sehr hohen Werten sollten Verschonungsregeln (z. B. Familienheim-Privileg) besonders sorgfältig geprüft werden.

    Quellenangabe

    • Rechtsquelle: § 190 Abs. 4 BewG i. V. m. Anlage 24 BewG.
    • Schreiben: BMF, Schr. v. 14.01.2026 – IV D 4 - S 3225/00006/007/004.
    • Veröffentlichung: BStBl. I.

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