Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) werden vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Diese umfassen:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis

Da die Basiswerte in der Anlage 23 zum BewG auf dem Preisstand von 2001 basieren, müssen sie gemäß § 187 Abs. 3 BewG an die aktuelle Preisentwicklung angepasst werden. Maßgeblich ist hierfür die Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI).

Die neuen Kennzahlen für 2026

Das BMF-Schreiben vom 14.01.2026 gibt die Indizes bekannt, die für alle Bewertungsstichtage im Jahr 2026 (z. B. Todestag oder Schenkungszeitpunkt) anzuwenden sind:

Index-ParameterWertVPI Oktober 2025 (Basisjahr 2020 = 100)123,0VPI Oktober 2001 (Basisjahr 2020 = 100)77,1

Berechnung des Anpassungsfaktors

Der Anpassungsfaktor ergibt sich aus dem Verhältnis der beiden Indizes:

                                      VPI Okt. 2025        123,0
Anpassungsfaktor = ______________     = _________   = ca. 1,5953

                                      VPI Okt. 2001          77,1

Dies bedeutet, dass die Basiswerte für Verwaltung und Instandhaltung für das Jahr 2026 um ca. 59,5 % gegenüber den Ursprungswerten von 2001 erhöht werden.

Praktische Auswirkungen auf die Steuerbelastung

Die Erhöhung der Bewirtschaftungskosten führt rechnerisch zu einem niedrigeren Grundbesitzwert.

• Höhere Kostenabzüge: Da die pauschalen Bewirtschaftungskosten steigen, sinkt der Reinertrag des Grundstücks.
• Niedrigerer Ertragswert: Ein geringerer Reinertrag führt nach Multiplikation mit dem Vervielfältiger zu einem niedrigeren steuerlichen Immobilienwert.
• Steuervorteil: Für Erben und Beschenkte im Jahr 2026 bedeutet dies eine leichte Entlastung, da die Inflation bei den Unterhaltskosten steuerlich stärker wertmindernd berücksichtigt wird als in den Vorjahren.

Relevanz für die Praxis: Stichtagsgenauigkeit

Diese Werte sind zwingend für alle Wertermittlungen anzuwenden, deren Bewertungsstichtag zwischen dem 01.01.2026 und dem 31.12.2026 liegt.

Was Sie jetzt tun sollten:

1. Prüfung laufender Verfahren: Stellen Sie sicher, dass für Schenkungen im Jahr 2026 bereits die neuen, höheren Pauschalen angesetzt werden.
2. Software-Update: Steuerberater und Gutachter sollten ihre Bewertungssoftware auf die neuen Indizes (123,0 / 77,1) aktualisieren.
3. Vergleich zum Vorjahr: Da der Index von Oktober 2024 (für das Jahr 2025) niedriger lag, sind Immobilien bei sonst gleichen Faktoren im Jahr 2026 steuerlich etwas günstiger zu bewerten als im Vorjahr.

Quellenangabe

• Rechtsquelle: § 187 Abs. 3 BewG i. V. m. Anlage 23 BewG.
• Schreiben: BMF, Schr. v. 14.01.2026 – IV D 4 - S 3224/00006/004/003.
• Veröffentlichung: BStBl. I.

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