Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit bei Vor- und Nacherbschaft
Die Vor- und Nacherbschaft dient dazu, das Familienvermögen über Generationen hinweg zu sichern. Das Nachlassvermögen wird dabei rechtlich gebunden. Wenn der Vorerbe einen Nachlassgegenstand verkauft und mit dem Erlös einen neuen Gegenstand erwirbt, tritt dieser an die Stelle des alten (sog. Surrogation). Doch wie lässt sich dieser Vorgang, insbesondere eine Kettensurrogation (Verkauf und Neukauf), im Grundbuch nachweisen? Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat in einem Beschluss vom 21. Juni 2025 (Az.: 3 W 81/24) entschieden, dass ein lückenloser Nachweis in notariell beurkundeter Form erforderlich ist.
Der Fall: Streit um den Grundbuchnachweis
Ein Nacherbe verlangte die Berichtigung des Grundbuchs, weil der Vorerbe ein Nachlassgrundstück verkauft und mit dem Erlös ein neues Grundstück erworben hatte. Er argumentierte, das neue Grundstück sei durch Surrogation Teil des Nachlasses geworden. Der Vorerbe hatte jedoch nur die notariell beurkundeten Kaufverträge über den Verkauf des ersten und den Kauf des zweiten Grundstücks vorgelegt. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab, weil es der Nachweis nicht ausreichte.
Die OLG-Entscheidung: Der lückenlose Nachweis ist entscheidend
Das OLG Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
- Lückenloser Nachweis ist erforderlich: Der Erwerb mit Mitteln der Erbschaft muss lückenlos und in der Form des §29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden. Die Vorlage der Kaufverträge allein genügt nicht, da sie nicht zweifelsfrei belegen, dass das zweite Grundstück mit den Mitteln des ersten erworben wurde.
- Keine Nachweiserleichterung: Die Annahme, dass ein Geschäft, das als entgeltlich bezeichnet wird, auch der Wirklichkeit entspricht, dient lediglich dazu, Zweifel an der Entgeltlichkeit auszuräumen. Es ersetzt jedoch nicht den lückenlosen Nachweis der Kettensurrogation.
Was bedeutet das für die Praxis?
Dieses Urteil gibt wichtige Hinweise für Vorerben und Nacherben.
- Sorgfältige Dokumentation: Vorerben, die Nachlassgegenstände veräußern, sollten den Verwendungszweck des Erlöses lückenlos dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Ein Nachweis für das Grundbuch: Der Nachweis muss in der Form des §29 Abs. 1 GBO, also durch notariell beurkundete Urkunden, erfolgen.
Quellenangabe:
OLG Brandenburg, Beschluss vom 21.06.2025, Az.: 3 W 81/24.§2111 Abs. 1, §2113 Abs. 2, §894 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).§22 Abs. 1, §29 Abs. 1, §71 Grundbuchordnung (GBO).
Benötigen Sie rechtliche Unterstützung im Erbrecht?
Unsere Experten stehen Ihnen zur Seite! Vereinbaren Sie jetzt eine Erstberatung und lassen Sie sich umfassend zu Ihren Rechten und Möglichkeiten beraten. Kontaktieren Sie uns noch heute!