Die Übertragung von Grundstücken unter Nießbrauchsvorbehalt bietet eine effektive Möglichkeit zur Steueroptimierung. Sowohl ertragsteuerlich als auch schenkungsteuerlich ergeben sich wesentliche Vorteile, die durch eine gezielte Gestaltung des Nießbrauchsrechts maximiert werden können.

Ertragsteuerliche Vorteile

Bei einem Vorbehaltsnießbrauch bleibt die Abschreibungsmöglichkeit beim Eigentümer bestehen. Das bedeutet:

• Der Eigentümer kann weiterhin AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen.
• Zusätzlich können alle mit dem Nießbrauch verbundenen Kosten abgezogen werden – einschließlich außergewöhnlicher Instandhaltungsmaßnahmen.

Dieser steuerliche Vorteil sorgt dafür, dass die wirtschaftliche Belastung trotz der Übertragung reduziert wird und der ursprüngliche Eigentümer weiterhin die steuerlichen Vorteile nutzt.

Schenkungsteuerliche Optimierung

Ein weiteres zentrales Element der Steuerersparnis ist die Reduktion des schenkungsteuerlichen Wertes des Grundstücks. Denn:

• Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert des übertragenen Grundstücks.
• Je höher dieser Kapitalwert angesetzt wird, desto geringer fällt die Schenkungsteuer für den Erwerber aus.
• Durch eine sorgfältige Berechnung nach § 14 BewG kann die Steuerlast weiter optimiert werden.

Praxisfall: Gestaltung mit Gesamtberechtigten nach § 428 BGB

Eine besonders interessante Möglichkeit zur steuerlichen Gestaltung bietet die Vereinbarung von Gesamtberechtigten nach § 428 BGB. Hierdurch lassen sich Nießbrauchsrechte gezielt strukturieren, sodass die steuerliche Belastung für den Erwerber weiter minimiert wird.

• Werden mehrere Personen als Gesamtberechtigte eingetragen, kann sich der Kapitalwert des Nießbrauchs erhöhen.
• Dadurch reduziert sich der steuerliche Grundbesitzwert, was die Schenkungsteuer zusätzlich senkt.
• Diese Gestaltung ist insbesondere bei Familienübertragungen von besonderem Interesse.

Fazit

Die Übertragung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt ist eine intelligente steuerliche Strategie. Durch eine gezielte Gestaltung – insbesondere unter Einbeziehung von Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB – lassen sich sowohl Ertragsteuer- als auch Schenkungsteuervorteile effektiv nutzen. Vor einer Übertragung ist es ratsam, eine fachkundige steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen.

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