Bei der vorweggenommenen Erbfolge stehen Immobilieneigentümer oft vor einem Dilemma: Das Eigentum soll bereits auf die Kinder übertragen werden, um Freibeträge zu nutzen, aber die lebzeitige Versorgung beider Ehegatten muss durch die Mieteinnahmen gesichert bleiben.

Die Wahl der rechtlichen Gestaltung entscheidet darüber, wann und in welcher Höhe Schenkungsteuer anfällt – sowohl für die Kinder als auch für den mitsichernden Ehegatten.

Der "klassische" gemeinschaftliche Nießbrauch

In diesem Modell werden beide Ehegatten im Übertragungsvertrag sofort als Gesamtberechtigte ($\S$ 428 BGB) eingetragen. Sie können ab dem Tag der Schenkung gemeinsam über die Erträge verfügen.

• Auswirkung für das Kind (Beschenkter): Das Kind profitiert maximal. Bei der Steuerberechnung darf sofort der höhere Kapitalwert abgezogen werden, der sich nach der Lebenserwartung des jüngeren Ehegatten richtet ($\S$ 14 Abs. 3 BewG). Da die statistische Lebenserwartung hier höher ist, sinkt der steuerpflichtige Wert der Immobilie deutlich.
• Auswirkung für den Ehegatten: Der Partner, der bisher nicht Eigentümer war, versteuert seinen Anteil am Nießbrauch sofort als Schenkung ($\S$ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). In der Regel wird hierbei der hälftige Jahreswert der Mieteinnahmen zugrunde gelegt.

Der Sukzessivnießbrauch (Nacheinander)

Hier behält sich zunächst nur der schenkende Eigentümer den Nießbrauch vor. Der andere Ehegatte erhält das Recht erst dann, wenn er den Schenker überlebt – das Recht ist also aufschiebend bedingt.

• Auswirkung für das Kind: Zunächst darf nur die (geringere) Last des meist älteren Schenkers abgezogen werden. Die Steuerzahlung ist daher am Anfang höher. Erst wenn der Schenker verstirbt und der Partner den Nießbrauch übernimmt, kann die Steuerfestsetzung rückwirkend zugunsten des Kindes korrigiert werden ($\S$ 5 Abs. 2 BewG i.V.m. $\S$ 175 AO).
• Auswirkung für den Ehegatten: Eine Versteuerung findet erst beim Tod des Partners statt. Da der überlebende Ehegatte dann jedoch oft den vollen Jahreswert (100 %) versteuern muss, kann die Steuerlast im hohen Alter sehr belastend sein.

Die BFH-Variante: Gemeinschaftlich ohne "Verfügungsmacht"

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH v. 08.06.2021) hat eine rechtlich reizvolle Mischform bestätigt. Hierbei wird zwar ein gemeinschaftlicher Nießbrauch vereinbart, der Partner hat aber tatsächlich noch keine Verfügungsmacht über die Gelder (z. B. weil die Miete weiterhin nur auf das Konto des Schenkers fließt).

• Der steuerliche Vorteil: Das Kind darf wie beim klassischen Modell sofort den hohen Abzugswert des jüngeren Partners nutzen. Der Partner muss den Nießbrauch jedoch noch nicht versteuern, da ihm die wirtschaftliche Macht über das Geld fehlt. Die Steuerpflicht verschiebt sich also in die Zukunft, ohne den Abzugsvorteil beim Kind zu gefährden.
• Voraussetzungen: Wichtig sind hier klare Indizien wie die alleinige Kontoinhaberschaft des Schenkers, die alleinige Verwaltung der Immobilie und die alleinige Tragung aller Lasten durch den schenkenden Teil.

Fazit für die Beratung

Die Wahl des Modells hängt stark von der individuellen Lebensplanung ab. Während der klassische Weg für klare Verhältnisse sorgt, bietet die BFH-Variante eine interessante Möglichkeit, den Steuerabzug beim Kind zu optimieren, ohne beim Ehegatten eine sofortige Steuerlast auszulösen.

Quellenangabe:

• Fabian Hermes: Schenkungsteuerliche Folgen der lebzeitigen Vermögensübertragung unter Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts zugunsten beider Ehegatten, ZEV 2026, 145 ff.
• Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 08.06.2021 – II R 15/19.
• Gesetzliche Grundlagen: $\S\S$ 7, 10 ErbStG; $\S$ 14 BewG; $\S$ 428 BGB.

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