In der Nachfolgeplanung ist es üblich, dass ein Schenker (z. B. der Großvater) eine Immobilie auf die nächste Generation überträgt, sich selbst den Vorbehaltsnießbrauch sichert und gleichzeitig einer weiteren Person (z. B. dem Enkel) einen nachrangigen Nießbrauch einräumt.

Bisher war umstritten, ob dieser nachrangige Nießbrauch:

1. Als aufschiebend bedingter Sukzessivnießbrauch gilt (Steuer entsteht erst bei Tod des Erstberechtigten).
2. Oder als sofort ausgeführte Zuwendung zu werten ist (Steuer entsteht sofort mit Vertragsschluss).

Die Entscheidung: Sofortige Steuerpflicht bei unbedingter Bestellung

Das FG München (Urteil vom 30.07.2025, Az. 4 K 888/25) hat klargestellt, dass die bloße Nachrangigkeit keine „aufschiebende Bedingung“ im Sinne des Zivilrechts (§ 158 BGB) darstellt, sofern das Recht „mit sofortiger Wirkung“ eingeräumt wurde.

1. Kein SukzessivnießbrauchWird das Recht im Notarvertrag als unbedingt und sofort wirksam bezeichnet, entsteht es zivilrechtlich sofort im Rang nach dem Erstnießbrauch. Da das Gesetz (§ 6 BewG) nur aufschiebend bedingte Lasten vorerst ignoriert, ist der nachrangige Nießbrauch sofort steuerlich zu erfassen.

2. Die Bewertung: Kürzung statt AufschubDa der Enkel (nachrangiger Berechtigter) das Recht faktisch noch nicht nutzen kann (keine Mieteinnahmen), wird die fehlende Verfügbarkeit über den Wert abgebildet:

• Berechnet wird der Kapitalwert des Nießbrauchs des Enkels.
• Davon wird der Kapitalwert des vorrangigen Nießbrauchs (des Großvaters) abgezogen.
• Nur der verbleibende Differenzwert unterliegt sofort der Schenkungsteuer.

Kritik und Gestaltungsalternative

Experten wie Dr. Eckhard Wälzholz kritisieren die Entscheidung, da sie der BFH-Rechtsprechung zur Gesamtgläubigerstellung (§ 428 BGB) widersprechen könnte. Dort wird eine Bereicherung erst angenommen, wenn der Bedachte tatsächlich über die Erträge verfügen kann.

Praxishinweis für die Gestaltung:Wer die sofortige Besteuerung vermeiden will (z. B. um den Freibetrag für später aufzusparen), sollte:

• Den nachrangigen Nießbrauch ausdrücklich aufschiebend bedingt auf den Tod des Erstberechtigten stellen.
• Alternativ die Gestaltung als Gesamtberechtigung nach § 428 BGB wählen, kombiniert mit einer Innenverhältnis-Regelung nach § 430 BGB, die die Erträge zunächst nur dem Schenker zuweist.

Vorteil der FG-München-Lösung:Die sofortige Besteuerung kann im Einzelfall gewollt sein, um die 10-Jahres-Frist des § 14 ErbStG frühzeitig in Gang zu setzen und künftige Wertsteigerungen der Immobilie steuerfrei zu stellen.

Quellenangabe

• Rechtsquellen: §§ 1, 7, 10 ErbStG; § 6 BewG; § 158 BGB.
• Urteil: FG München, Urteil vom 30.07.2025 – 4 K 888/25.
• Referenz: ZEV 2026, 128 mit Anmerkung von Dr. Eckhard Wälzholz.

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