Grundsätzlich ist die Teilung eines Nachlasses unter Miterben von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Dies soll die Auflösung von „Zufallsgemeinschaften“ (Erbengemeinschaften) erleichtern. In der Praxis werden Grundstücke jedoch oft nicht auf einen einzelnen Erben, sondern auf eine Personengesellschaft (z. B. GbR) übertragen, an der die Erben beteiligt sind.

Der Fall: Die Teilerbauseinandersetzung mit "Exit-Strategie"

Sechs Geschwister bildeten eine Erbengemeinschaft. Sie gründeten eine GbR (Kl.) und übertrug zwei Nachlassgrundstücke auf diese Gesellschaft. Unmittelbar nach der Übertragung reduzierte einer der Miterben (A) seine Beteiligung an der GbR drastisch auf nur noch 0,55 %.

Das Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung nur anteilig für die verbleibenden fünf Geschwister. Für den Anteil des Bruders A setzte es Steuer fest, da dieser seine Beteiligung innerhalb der gesetzlichen Sperrfrist aufgegeben hatte.

Die Entscheidung des BFH: "Ja" zur Teilung, "Nein" zum schnellen Ausstieg

Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 04.06.2025, Az. II R 42/21) klärte zwei entscheidende Punkte:

1. Auch Teilübertragungen sind begünstigt

Das Gericht stellte klar: Es ist nicht erforderlich, dass die Erbengemeinschaft vollständig aufgelöst wird. Schon das Herauslösen einzelner Grundstücke aus dem Nachlass zur Übertragung auf eine (personenidentische) GbR stellt einen Schritt zur Nachlassteilung dar und ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG begünstigt.

2. Die 5-Jahres-Sperrfrist gilt zwingend

Da die GbR selbst kein Miterbe ist, leitet sich ihre Steuerbefreiung nur über eine "interpolierende Betrachtung" der §§ 5 und 6 GrEStG ab.

• Die Folge: Wer die Vorteile dieser Paragraphen nutzt, muss auch deren Nachteile akzeptieren.
• Sperrfrist: Vermindert ein Miterbe seinen Anteil an der GbR innerhalb von fünf Jahren (nach neuem Recht ab 2021 sogar zehn Jahre) nach dem Grundstücksübergang, entfällt die Steuerbefreiung für diesen Anteil rückwirkend.

Relevanz für die Praxis: Timing ist alles

Die Entscheidung ist ein wichtiges Signal für die Gestaltung von Erbauseinandersetzungen.

Wichtige Praxishinweise:

• Beteiligungsidentität: Achten Sie darauf, dass die Beteiligungsquoten an der GbR im Moment der Übertragung exakt den Erbquoten entsprechen.
• Haltefristen beachten: Miterben dürfen ihre Anteile an der Grundstücks-GbR nicht kurzfristig verkaufen oder übertragen. Jede Veränderung der Beteiligungsstruktur innerhalb der Sperrfrist löst anteilig Grunderwerbsteuer aus.
• Vorsicht bei Gestaltungen: Das BFH-Urteil zeigt, dass "kombinierte" Verträge am selben Tag (Übertragung auf GbR und anschließender Anteilsverkauf) steuerlich nicht funktionieren.

Quellenangabe

• Rechtsquellen: § 3 Nr. 3 GrEStG; §§ 5, 6 GrEStG.
• Urteil: BFH, Urteil vom 04.06.2025 – II R 42/21.
• Referenz: ZEV 2026, 113.

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