Der Tod eines Mieters wirft eine Reihe komplexer Fragen auf. Die Wohnung steht plötzlich leer, aber das Mietverhältnis besteht fort. Im Spannungsfeld zwischen den Interessen des Vermieters, der seine Mieteinnahmen sichern will, und den rechtlichen Vorgaben, die den Nachlass schützen, entstehen oft Konflikte. Ein Fachbeitrag von Ulrich Gohlisch beleuchtet die rechtliche Situation und kritisiert die Praxis einiger Nachlassgerichte, die das Problem verschärft, anstatt es zu lösen.

Die Rechtslage nach dem Tod des Mieters

Grundsätzlich gibt es zwei unkomplizierte Szenarien:

• Angehörige treten ein: Lebten Angehörige oder Lebenspartner mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt, treten diese automatisch in das Mietverhältnis ein. Sie können es innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todes kündigen.
• Erben sind bekannt: Sind Erben vorhanden, können sie das Mietverhältnis entweder fortführen oder mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Die Probleme beginnen, wenn keine Erben vorhanden sind oder diese die Erbschaft ausschlagen. In diesem Fall fehlt dem Vermieter ein Ansprechpartner für die fälligen Mieten, die Wohnungsräumung und die Rückgabe der Wohnung.

Die Rolle des Nachlassgerichts und die umstrittene Praxis

In der Fachliteratur wird Vermietern empfohlen, beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers zu beantragen. Ein Nachlasspfleger vertritt die unbekannten Erben und ist der richtige Ansprechpartner für Kündigung und Räumung.

Allerdings wird in der Praxis beobachtet, dass einige Nachlassgerichte diese Anträge oft verzögern oder ablehnen. Stattdessen verweisen sie Vermieter auf ihr Vermieterpfandrecht, um sich die Bestellung eines Nachlasspflegers und die damit verbundenen Kosten zu ersparen.

Das Vermieterpfandrecht: Kein Freifahrtschein zur Räumung

Der Verweis auf das Vermieterpfandrecht löst das Problem des Vermieters nicht.

• Eingeschränkte Geltendmachung: Das Vermieterpfandrecht kann nicht ohne Weiteres gegen einen verstorbenen Mieter geltend gemacht werden.
• Beschränkung auf pfändbare Gegenstände: Das Recht bezieht sich nur auf pfändbare Gegenstände. Haushaltsgegenstände und Dinge des persönlichen Gebrauchs sind von der Pfändung ausgeschlossen. Die Verwertung der pfändbaren Gegenstände muss zudem über eine gerichtliche Versteigerung erfolgen.
• Unzulässige Eigenmacht: Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter stellt einen Hausfriedensbruch und eine unerlaubte Selbsthilfe dar, die zu Schadensersatzforderungen führen kann.

Das Dilemma für den Vermieter und den Fiskus

Die Praxis der Nachlassgerichte, Vermieter auf das Vermieterpfandrecht zu verweisen, hilft niemandem:

• Der Vermieter kann die Wohnung nicht schnell wiedervermieten, da eine vollständige Räumung nicht erlaubt ist.
• Der (Fiskal-)Erbe wird in seiner Arbeit behindert, da Vermieter oft die gesamte Wohnung inklusive wertvoller Dokumente und Papiere entsorgen.
• Die Kosten für die Miete und Nebenkosten laufen weiter und schmälern den Nachlass.

Fazit: Die Nachlasspflegschaft als optimale Lösung

Eine zeitnahe Bestellung eines Nachlasspflegers ist die optimale Lösung für alle Beteiligten.  Er kann das Mietverhältnis rechtssicher kündigen und die Wohnung räumen lassen. Zudem kann er die Dokumente und werthaltigen Gegenstände sichern und die Kosten für die Nachlassverwaltung begleichen. Damit hilft er nicht nur dem Vermieter, sondern sichert auch die Interessen des späteren Erben, sei es ein Privatmann oder der Fiskus.

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Quellenangabe:

Ulrich Gohlisch, „Tod des Mieters – Die Wohnung im Spannungsfeld der unterschiedlichen Interessen des Vermieters, des Nachlassgerichts, des Nachlasspflegers und des (Fiskal-)erben“, 10. August 2025.§543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).§1961 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).§1964 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).§562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).§198 Gerichtsverfassungsgesetz (GVG).

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