Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie stellt sich oft die Frage, ob es sich um eine entgeltliche Transaktion oder eine gemischte Schenkung handelt. Dies hat erhebliche Folgen für die Besteuerung eines späteren Veräußerungsgewinns nach §23 EStG. Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf hat in einem Urteil vom 8. April 2025 (Az.: 10 K 245/22 E) entschieden, dass eine gemischte Schenkung nicht vorliegt, wenn kein Schenkungswille festgestellt werden kann, selbst bei einer großen Wertdiskrepanz.

Der Fall: Grundstücksübertragung gegen Kaufpreis

Eine Mutter übertrug ein Grundstück auf ihre Tochter. Der Kaufvertrag war vollentgeltlich ausgestaltet und sah einen Kaufpreis vor. Die Höhe des Kaufpreises lag jedoch deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks.

Nachdem die Tochter das Grundstück verkauft hatte, wollte das Finanzamt einen Teil des Gewinns als privates Veräußerungsgeschäft besteuern. Es vertrat die Auffassung, dass eine gemischte Schenkung vorlag, bei der ein Teil der Anschaffungskosten unentgeltlich erworben und damit steuerbar sei.

Die FG-Entscheidung: Fehlender Schenkungswille verhindert gemischte Schenkung

Das FG Düsseldorf gab der Klage der Tochter statt.

1. Schenkungswille als subjektives Element: Das Gericht stellte klar, dass für eine gemischte Schenkung als subjektives Element ein Schenkungswille erforderlich ist. Wenn der Vertrag vollentgeltlich ausgestaltet ist, kann ein Schenkungswille nur dann angenommen werden, wenn die Parteien sich über die Wertdifferenz bewusst waren und diese als unentgeltliche Zuwendung gewollt haben.
2. Kein Nachweis für Schenkungswillen: Im vorliegenden Fall konnte ein Schenkungswille nicht festgestellt werden. Es gab keine Anhaltspunkte, dass sich die Vertragsparteien über die Wertdifferenz im Klaren waren oder diese unentgeltlich zugewendet haben.
3. Berechnung des Veräußerungsgewinns: Ohne eine gemischte Schenkung ist für die Berechnung des Veräußerungsgewinns der vereinbarte Kaufpreis und nicht der Verkehrswert maßgeblich.

Was bedeutet das für die Praxis?

• Subjektiver Wille ist entscheidend: Bei der Übertragung von Immobilien ist es von entscheidender Bedeutung, ob die Parteien einen Schenkungswillen haben.
• Sorgfältige Vertragsgestaltung: Um Steuern zu vermeiden, sollten Sie den Vertrag klar und eindeutig gestalten.
• Gutachten zum Verkehrswert: Es ist ratsam, ein Gutachten zum Verkehrswert der Immobilie einzuholen, um die Wertdiskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert zu dokumentieren.

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Quellenangabe:

FG Düsseldorf, Urteil vom 08.04.2025, Az.: 10 K 245/22 E, BeckRS 2025, 8275.§22 Nr. 2 iVm §23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG).§516 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).