Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie stellt sich oft die Frage, ob es sich um eine entgeltliche Transaktion oder eine gemischte Schenkung handelt. Dies hat erhebliche Folgen für die Besteuerung eines späteren Veräußerungsgewinns nach $\S 23$ EStG. Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf hat in einem Urteil vom 8. April 2025 (Az.: 10 K 245/22 E) entschieden, dass eine gemischte Schenkung nicht vorliegt, wenn kein Schenkungswille festgestellt werden kann, selbst bei einer großen Wertdiskrepanz.

Der Fall: Kaufpreis liegt unter dem Verkehrswert

Eine Mutter hatte ein Grundstück auf ihre Tochter übertragen. Der Kaufvertrag war formal vollentgeltlich ausgestaltet, doch der vereinbarte Kaufpreis lag deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks.

Nachdem die Tochter das Grundstück verkauft hatte, wollte das Finanzamt einen Teil des Gewinns als privates Veräußerungsgeschäft besteuern. Es argumentierte, die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert sei eine gemischte Schenkung und löse Steuerpflicht aus.

Die FG-Entscheidung: Der Wille zur Unentgeltlichkeit fehlt

Das FG Düsseldorf gab der Klage der Tochter statt.

1. Schenkungswille als subjektives Element: Das Gericht stellte klar, dass für eine gemischte Schenkung das subjektive Element eines Schenkungswillens erforderlich ist ($\S 516$ BGB). Die Vertragsparteien müssen sich der Wertdifferenz bewusst und über die unentgeltliche Zuwendung einig gewesen sein.
2. Kein Nachweis für Schenkungswillen: Im vorliegenden Fall konnte ein Schenkungswille nicht festgestellt werden. Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsparteien die Wertdifferenz als unentgeltliche Zuwendung gewollt hatten.
3. Berechnung des Veräußerungsgewinns: Ohne eine gemischte Schenkung ist für die Berechnung des Veräußerungsgewinns der vereinbarte Kaufpreis und nicht der höhere Verkehrswert maßgeblich.

Was bedeutet das für die Praxis?

Dieses Urteil gibt wichtige Hinweise für die Nachfolgeplanung.

• Subjektiver Wille ist entscheidend: Die rein objektive Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert führt nicht automatisch zu einer Besteuerung. Entscheidend ist der Wille der Parteien.
• Sorgfältige Vertragsgestaltung: Verträge sollten klar und eindeutig gestaltet werden. Im Zweifel ist es ratsam, ein Gutachten zum Verkehrswert einzuholen, um den zugrunde liegenden Willen zu dokumentieren.

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Quellenangabe:

FG Düsseldorf, Urteil vom 08.04.2025, Az.: 10 K 245/22 E, BeckRS 2025, 8275.

$\S 22$ Nr. 2 iVm $\S 23$ Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG).

$\S 516$ Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).