Bei der Übertragung von Immobilien werden häufig Rechte wie ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch zurückbehalten oder für Dritte neu begründet. In der Praxis herrscht oft die Annahme, dass solche Belastungen den Wert des Grundstücks mindern und somit die Grunderwerbsteuer (GrESt) senken. Doch zwei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH vom 22.10.2025 – II R 32/22 und II R 5/22) stellen klar: Das Gegenteil ist oft der Fall.

1. Die Entscheidung: Rechte als Teil der Gegenleistung

Der BFH hat entschieden, dass die Übernahme eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchs durch den Käufer als sonstige Leistung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zu qualifizieren ist. Das bedeutet: Der kapitalisierte Wert dieser Rechte wird zum Kaufpreis addiert.

In einem der Streitfälle (II R 32/22) führte dies zu einer drastischen Erhöhung der Steuerlast:

• Vereinbarter Kaufpreis (bereinigt): 103.000 EUR
• Kapitalwert des Wohnungsrechts: 146.328 EUR
• Neue Bemessungsgrundlage für die Steuer: 249.328 EUR

Die Grunderwerbsteuer wurde also auf einen Betrag festgesetzt, der mehr als doppelt so hoch war wie der eigentlich gezahlte Barpreis.

2. Warum keine Minderung als „dauernde Last“?

Die Kläger argumentierten, dass ein Wohnrecht eine „dauernde Last“ gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG sei, die nicht zur Gegenleistung gerechnet werden dürfe. Der BFH wies dies mit zwei Kernargumenten zurück:

• Fehlende Dauerhaftigkeit: Ein Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht ist personengebunden und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Es ist damit keine „dauernde“ Last im rechtlichen Sinne (wie etwa eine Grunddienstbarkeit).
• Eintragungszeitpunkt: Ein Recht gilt steuerlich erst dann als auf dem Grundstück „ruhend“, wenn es zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits im Grundbuch eingetragen ist. Wurde das Recht erst im Kaufvertrag vereinbart oder die Eintragung erst kurz zuvor beantragt, handelt es sich um eine neu übernommene Verpflichtung des Käufers.

3. Die Krux mit dem Erbbaurecht

Im zweiten Urteil (II R 5/22) ging es um einen Nießbrauch an einem Erbbaurecht. Auch hier bestätigte der BFH, dass die Verpflichtung zur Bestellung des Nießbrauchs die Bemessungsgrundlage erhöht. Der BFH deutete zudem an, dass die Privilegierung für dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG) im Bereich der vertraglich vereinbarten Gegenleistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) generell kaum Anwendung findet.

Fazit für die Gestaltungspraxis

Für Immobilienkäufer und Planer der vorweggenommenen Erbfolge ist dieses Urteil ein deutliches Warnsignal. Werden Belastungen nicht rechtzeitig vor dem Verkauf dinglich gesichert, droht eine massive Erhöhung der Grunderwerbsteuer.

Wichtige Praxishinweise:

• Frühzeitige Eintragung: Rechte sollten idealerweise bereits vor einer Veräußerung im Grundbuch eingetragen sein, um nicht als „zusätzliche Gegenleistung“ gewertet zu werden.
• Kalkulation der Nebenkosten: Bei Kaufverträgen mit Wohnrechtsvorbehalt muss die Grunderwerbsteuer auf Basis des Gesamtwerts (Barpreis + Kapitalwert des Rechts) berechnet werden.
• Landesspezifische Sätze: In Bundesländern mit hohen Steuersätzen (z.B. NRW mit 6,5 %) wiegt dieser Effekt besonders schwer.

Quellen:

• BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 32/22
• BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 5/22
• Gesetz: § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz)

Planen Sie eine Immobilienübertragung mit Vorbehaltsrechten? Gerne berechnen wir für Sie vorab die voraussichtliche Grunderwerbsteuer, um böse Überraschungen vom Finanzamt zu vermeiden.

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